ミュンヘン

住宅マーケット概況

ドイツの主要都市の賃料は地域差はあるものの、概ね1ケタ台の緩やかな上昇が続いています。
インフレ連動型のインデックス家賃が導入されている物件では、物価上昇が落ち着いているため急激な上昇はなく、基礎家賃はわずかに上昇しています。一方、物件需要は依然高く、1 件に多数の問い合わせがあるため、内見前の事前審査が増加しています。
ミュンヘンは歴史的建築や文化スポーツ施設が充実し、観光地としても人気です。BMW やジーメンスなどの大手企業が本社を置く南ドイツの経済中心地であり、家賃はドイツで最も高く、市内平均は1㎡あたり23.57 € (2025 年) です。
特に駐在員向けの安全かつ利便性の高いエリアはさらに高額で、企業の予算も高めに設定されています。
郊外のイスマニングやガーヒングは空港アクセスが良好で緑豊か、S バーンやU バーンの交通網が発達し通勤に便利です。
全体として、ドイツの住宅市場は主要都市を中心に需要が高く、価格・賃料は緩やかに上昇傾向にあります。2025年の家賃インフレ率は約2％前後で推移し、住宅供給の制約も価格上昇の一因となっています。

代表的な住居エリア

Bogenhausen、Schwabing、日本人学校のあるSendling地区が特に日本人に人気があります。

Bogenhausen（ボーゲンハウゼンーアラベラ公園周辺）

アラベラパーク周辺は、日本人幼稚園や日本人国際学校のスクールバス圏内にあり、日本人が多く居住し日本人コミュニティが成り立つ人気エリアです。ミュンヘン中心地からは少し離れており地下鉄駅の終点となりますが、地下鉄一本で街中へアクセスできるため便利なロケーションと言えるでしょう。閑静な住宅街として日本人に好まれるエリアです。

Schwabing（シュヴァービング）

シュヴァービング地区は、ミュンヘンの中心部から北に位置し、イングリッシュガーデン（英国庭園）に隣接しています。マリエンプラッツにある旧市庁舎へは地下鉄でアクセスでき、旧市街地までも徒歩圏内です。地下鉄に加え、トラムも運行しており、交通の利便性が高い好立地です。ショッピングやレストランも充実し、活気ある街並みが魅力です。

Sendling（ゼンドリング）

日本人国際学校があるゼンドリング地区も通学のしやすさからお子様のいるご家庭には好まれています。ミュンヘン市内に共通して言えることは、物件難ではありますが決して見つからないということはないということです。

ミュンヘン郊外

ミュンヘン空港の北西にあるイスマニング（Ismaning）、北側のガーヒング（Garching）等はミュンヘン空港にアクセスが良く、また環境も良いため市内の喧騒を離れてゆっくり暮らしたい場合には向いているかもしれません。

家具情報

ドイツの物件の多くには家具はついておりません。キッチンのない物件も全体の1～2割程度あり、自分で購入し設置しなければなりません。
逆にキッチンがあり更に家具付きの物件は全体の1～2割程度になります。また一般的に物件に照明器具はついていません。弊社では照明器具の取り付けサービスを有償にて提供しています。
また、住居に合った家具、家電のお買い物アドバイスも行っておりますのでお気軽にご相談ください。家具リースのご相談も承っております。

住宅慣習

仲介手数料

業法で賃料の2か月分と定められています（一部例外もあり）

保証金（敷金）

賃料の3ヶ月分

契約年数

1～2年の解約不可能期間が定められていることがあります

契約方法

申込後に入居審査。入居審査に通ると契約になります

解約方法

原則として3ヶ月前までに書面での通知

GEZ

ラジオ・テレビ受信料として支払うことが法で定められています

共益費

アパートの共益費には水道費、暖房費が含まれるのが一般的です
電気やインターネットは別途、個人契約となります

その他の情報

ミュンヘンには在ミュンヘン日本国総領事館があり、バイエルン州、バーデン・ヴュルテンベルク州を管轄しています。
ミュンヘンに本拠地を置く日本の企業は約150社にものぼり、日本人の人口は約5,000人前後と推測されます。
また、ミュンヘンには老舗の日本食屋をはじめ、ラーメン店など日本食レストランが多くあります。中央駅前にはドイツ全土で展開するアジア系スーパーがあるのでアジア食品の購入もしやすいでしょう。
その他、日本人に関する施設も多くあります。ミュンヘン日本人国際学校・日本人幼稚園（ゼンドリング地区）／ミュンヘン日本語補習授業校／バヴァリアン・インターナショナルスクール（独英バイリンガル校）ミュンヘン日本人会、法人会／日本語の通じる（日本人医師が勤務、または通訳がいる）病院、歯科等。

情報提供元

○社名：D-Glanz Immobilien[ ディーグランツ不動産 ]
○住所：Wilhelm-Riehl-Straße 20, 80687 München
○ URL： https://dglanz.com/
○ E-Mail ( 代表 )：info@dglanz.com